Digitale Plattformen: Wer wird das Amazon der Wohnungswirtschaft?

Karsten Nölling • 23. November 2022

Die Weltwirtschaft ist extrem vielfältig und kaum mit zwei, drei Worten zu umschreiben, oder? Sieht man sich die größten Marktteilnehmer allerdings einmal etwas genauer an, fällt auf, dass es sich durchweg um Plattformen handelt. Amazon, Google, Facebook und Microsoft haben ein vergleichbares Geschäftsmodell, zumindest im weitesten Sinne: die Bereitstellung einer Plattform, auf der externe Anbieter aktiv sein können, ja sogar sollen – bzw. müssen, je nach Standpunkt.

Mit Blick auf die Wohnungswirtschaft und die Digitalisierung liegt der Gedanke nahe: Wird es so eine Plattform auch für diese Branche geben? Und wenn ja: Wie sieht so eine Plattform aus – und welcher Anbieter kommt dafür infrage?

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Plattform kennzeichnet sich als solche nicht ausschließlich durch technische Merkmale aus, sondern z. B. auch durch strukturelle. So gibt es nicht nur technische Plattformen, sondern auch Plattformen, die aufgrund ihres Geschäftsmodells als solche zu bezeichnen sind.
• Plattformen funktionieren (mit wenigen Ausnahmen) nur, wenn sie wie ein Marktplatz aufgebaut sind.
• In der deutschen Wohnungswirtschaft gibt es vielversprechende Ansätze für eine marktbeherrschende Plattform. Echte Erfolge scheiterten bislang an einer konsequenten Umsetzung.

Was ist eine Plattform?

Stellen wir zunächst klar, worum es überhaupt geht, denn es gibt verschiedene Plattform-Typen, die nicht immer miteinander zu vergleichen sind.

• Zu unterscheiden sind ganz besonders Plattformen als Geschäftsmodell und technische Plattformen.
• Zudem gibt es offene und geschlossene Plattformen, an denen andere Unternehmen entweder teilhaben können oder auch nicht.
• Wenn es um die Anzahl der potentiellen Einsatzgebiete geht, unterscheidet man zwischen Single-Use-, Multi-Use- und Universal-Plattformen.

Plattformen als Geschäftsmodell vs. technische Plattformen

Technische Plattformen

Bei einer technischen Plattform geht es um eine technische Lösung, die in unterschiedliche Anwendungen integriert werden kann. Der VW-Konzern arbeitet zum Beispiel mit technischen Plattformen, wenn es um die Integration von technischen Elementen in mehrere Fahrzeugtypen des Konzerns geht. Dieses Vorgehen ist kosteneffizient, sowohl in der Entwicklung als auch in der Herstellung.

Der VW Golf und der Audi A3 teilen sich beispielsweise eine technische Plattform, im Sinne eines technischen Fundaments. Aufgrund der gleichen “technischen DNA” werden bei beiden Modellen Motor und Getriebe quer eingebaut. Unterschiede gibt es erst bei den technischen Feinheiten und natürlich dem Chassis und dem Interieur.

Für die Suche nach einer digitalen Plattform für die Wohnungswirtschaft spielt die technische Plattform bisher eine eher untergeordnete Rolle, auch wenn Diskussionen zum Beispiel zu gemeinsam genutzten Gateways spürbar zunehmen. Eine viel größere Bedeutung hat aktuell die Plattform als Geschäftsmodell.

Plattformen als Geschäftsmodell

Eine Plattform als Geschäftsmodell bietet häufig Produkte oder Dienstleistungen an, die in der Regel nicht die eigenen sind. Also ganz nach dem Prinzip eines Marktplatzes. Amazon ist hierfür ein hervorragendes Beispiel, in China selbstverständlich auch Alibaba.

Amazon-CEO Jeff Bezos und seine Leute stellten zu Beginn ihres Unternehmens keine Produkte selbst her und boten auch keine eigenen Dienstleistungen an. Der Wert der Plattform bestand von Anfang an darin, den Angeboten einen Mehrwert zu verschaffen durch zum Beispiel Kundenbewertungen, Vorschläge für alternative Produkte und natürlich zahlreiche Produktbilder, Videos und Grafiken.

Wie groß dieser Mehrwert für die Nutzer ausfiel, erkennt man, wenn man sich die damaligen Wettbewerber im deutschlandweiten Handel anschaut: Quelle, Neckermann und Otto-Versand lieferten nur angestaubte Produktbilder im altbekannten Format – allein die Produktpräsentation von Amazon war hochwertiger und innovativer. Zudem haben sich die damaligen Platzhirsche nicht gerade wie ein offener Marktplatz aufgestellt, der externen Anbietern eine Einbindung ermöglicht und das Gesamtangebot attraktiver macht. Die Öffnung für externe Drittanbieter ist allerdings ein Knackpunkt für Plattformen als Geschäftsmodell!

Deswegen ist die Öffnung für Drittanbieter so wichtig!

Die Offenheit ist eine der wichtigsten Eigenschaften einer erfolgreichen Plattform. Marktteilnehmer müssen sich mit einem eigenen Angebot einbringen können, um die Plattform für Nutzer noch attraktiver zu gestalten. An dieser Stelle entsteht schließlich eine Aufwärtsspirale, die unabdingbar für dieses Geschäftsmodell ist: Je mehr Anbieter die Plattform bereichern, desto mehr Nutzer empfinden die Plattform als attraktiv – und je mehr Nutzer die Plattform verwenden, desto mehr Anbieter drängen auf die Plattform. Man spricht von einem self-reinforcing mechanism, also einem Mechanismus, der sich selbst verstärkt.

Wie so eine Aufwärtsspirale in Gang gesetzt wird – durch nun ein großes Angebot (viele Anbieter) oder eine große Nachfrage (viele Nutzer) – kann man pauschal nicht beantworten. Was war also zuerst da: die Henne oder das Ei?

So eine “Erfolgsspirale” anzustoßen, wurde schon vielfach probiert. Doch die kritische Masse, die tatsächlich dafür sorgt, dass die Masse der anderen Seite signifikant wächst, muss vom Start weg ziemlich groß sein. Oder das Angebot ist dermaßen innovativ, dass es als disruptiv gilt. Das Angebot auf einer Plattform muss den gesamten Markt umfassend abbilden oder zumindest den Eindruck vermitteln, dass sie dieses tut. Dass relativ geschlossene Systeme wie Quelle und Co. scheitern mussten, ist also kein Wunder.

Letztlich setzt sich jene Plattform durch, die das größte Angebot und die meisten Nutzer hat. Für die Konkurrenz bleibt bei einer marktbeherrschenden Plattform kein Platz, die Aufwärtsspirale zieht Anbieter und Nachfrager zu sehr in ihren Bann. Es gilt also: The winner takes it all! Die Brotkrumen, die der Konkurrenz bleiben, reichen zum Überleben in der Regel nicht aus.

Offene und geschlossene Plattformen

Geschlossene Plattformen

Ein hervorragendes Beispiel für eine geschlossene Plattform ist Apple mit dem hauseigenen technischen Kosmos. Neben den außergewöhnlichen innovativen Produkten ist die Kombinierbarkeit der Produkte ein entscheidendes Element.

Apple hat eine geschlossene technische Plattform entwickelt, die es den Nutzern erlaubt, sämtliche Apple-Produkte reibungslos und sinnvoll miteinander zu verbinden. Das iPhone kommuniziert flüssig mit dem iMac, der sich wiederum mit der iWatch, der hauseigenen Smartwatch, verbindet. Oben drauf gibt es zahlreiche Peripheriegeräte, die sich zwar auch mit Konkurrenzprodukten koppeln lassen, die ihre Stärke allerdings nur dann voll ausspielen, wenn andere Apple-Geräte im Spiel sind. Sämtliche Komponenten, die einzeln erworben werden können, teilen sich sowohl bei der Hard- als auch bei der Software eine technische Plattform.

Dass Apple auf ein geschlossenes System setzt, ist für das Unternehmen ein nicht endender Drahtseilakt, der ganz bewusst in Kauf genommen wurde. Die Konkurrenz wird ausgeschlossen, gleichzeitig wird der eigene Kosmos stetig erweitert und optimiert. Der Knackpunkt: Wer sich einmal diesem System angeschlossen hat, zum Beispiel durch den Erwerb eines Apple-Computers, wird diesem System wahrscheinlich eine ganze Weile treu bleiben. Die Plattform profitiert also von ihrer Geschlossenheit.

Auf den Punkt gebracht:

Ein System, das sich zum einen als ausgewachsene Plattform definiert (wie es Apple offensichtlich tut) und sich zugleich vor der Teilhabe anderer Marktteilnehmer verschließt, kann nur funktionieren, wenn das Produkt hochgradig innovativ ist. Im Fall von Apple ist zudem das Brand Building außerordentlich gut gelungen.

Offene Plattformen

In der Wohnungswirtschaft wird versucht, offene Plattformen als Geschäftsmodell zu etablieren. Externe Anbieter haben dabei die Möglichkeit, sich in bestehende Plattformen einzubinden und diese mit dem eigenen Angebot zu bereichern. Einzellösungen können dabei über API-Schnittstellen in das System integriert werden.

Eine Aufwärtsspirale mag sich bei den vorhandenen Lösung der Branche allerdings noch nicht so recht einstellen, da es mit der Offenheit noch nicht so recht klappen mag. So werden zum Beispiel tendenziell eher geschlossene Systeme als offene Marktplätze angepriesen.

Single-Use-, Multi-Use- und Universal-Plattformen

Die wohl bekannteste und größte Plattform der Wohnungswirtschaft ist derzeit das Immobilienvermittlungsportal Immobilienscout24. Das Unternehmen mit Sitz in Berlin vermittelt so viele Miet- und Kaufobjekte wie wohl kaum ein zweites Unternehmen in Deutschland. Der Fokus auf die reine Vermittlung könnte allerdings dazu führen, dass ein anderes Unternehmen aufholt.

Während Immobilienscout24 mit dem Fokus auf die reine Vermittlung als eine Single-Use-Plattform gelten kann, drängt mit zum Beispiel Immomio ein Wettbewerber von hinten nach, der sich als Multi-Use-Plattform positioniert. Immomio vermittelt nicht nur Immobilien, sondern erhöht den Mehrwert um zum Beispiel ein digitalisiertes Anfrage-Management, das den Bewerbungsprozess für die Wohnungswirtschaft erleichtert. Bewerber eines Mietobjekts werden nach verschiedenen Faktoren kategorisiert und entsprechend priorisiert. Die Nutzung von weiteren Funktionen wie zum Beispiel einer ERP-Schnittstelle oder einem interaktiven Besichtigungskalender sind möglich. Und, ganz wichtig, eine Schnittstelle zu den großen Immobilienportalen wie eben Immobilienscout24 oder auch Immowelt, kann ebenfalls genutzt werden.

Eine wirklich universelle Plattform verbindet darüber hinaus weitere wichtige Elemente und bietet nicht zuletzt auch die Integration von Sensoren und IoT-Anwendungen. Gerade hier entstehen viele wichtige Daten für das effiziente und sichere Verwalten von Gebäuden.

Wenn man sich in der Wohnungswirtschaft umschaut, könnte eine erfolgreiche Universal-Plattform folgende Anwendungen beinhalten:

• Vermietung von Wohn- und Gewerbeeinheiten
• Digitale Kommunikation mit Mietern oder WEG-Mitgliedern (im Sinne einer „Mieter-App“)
• Steuerung von Smart-Home-Anwendungen wie zum Beispiel Heizungsthermostate oder Beleuchtungsanlagen
• Submetering und digitale Betriebskostenabrechnung
• Digitale Beauftragung und Steuerung von Handwerkeraufträgen
• Digitale Türöffnung plus Zutrittsmanagement

Eine Plattform, die alle genannten Anwendungen vereint und zugleich möglichst vielen Anbietern offen stünde, wäre zweifellos erfolgversprechend – allerdings auch ziemlich komplex. Die Nutzer hätten einen außerordentlichen Nutzen, die relevanten Marktteilnehmer würden sich um eine Anbindung bemühen. Wir hätten hier eine Plattform, die in der Wohnungswirtschaft außerordentlich stark vertreten ist und zugleich Innovationen anschieben und steuern könnte, natürlich ganz nach den eigenen Vorstellungen.

Diese Plattformen gibt es für die Wohnungswirtschaft

Wie sich die aktuellen Plattformen der Wohnungswirtschaft entwickeln werden, ist spannend zu beobachten. Denn neben den Anbietern, die sich als Universal-Plattform aufstellen, gibt es einige Multi-Use-Plattformen, die sich mit geschickter Verzahnung dafür bereit machen, künftig ebenfalls als Universal-Plattform zu fungieren.

Der folgende Abschnitt soll einen kleinen Überblick über den aktuellen Stand in der Wohnungswirtschaft geben. Der Überblick ist selbstverständlich nicht vollständig, sondern soll vielmehr exemplarisch zeigen, wie der Markt derzeit aufgestellt ist.

Vermietungsplattformen

• Immobilienscout24 – Der Marktführer im Bereich Immobilienvermittlung bietet zwar weitere Tools wie z. B. einen Preisatlas, einen Maklervergleich und eine Vermittlung von Finanzierungen an. Das Hauptaugenmerk liegt allerdings nach wie vor auf der Immobilienvermittlung. Die Plattform ist damit eher eine Single-Use-Plattform.
• AirBnB – Der Vermittler von Ferienunterkünften offeriert hauseigenen Content wie z. B. Reiseführer, allerdings nur, um weitere Nutzungsanreize zu schaffen. AirBnB ist somit eine Single-Use-Plattform.
• Immomio – Die Plattform, die sich mit dem Mieter-App-Anbieter DIT zusammengetan hat, fokussiert sich bei der Immobilienvermietung auf die Bedürfnisse der Vermieter. Zusätzliche Tools zur Vermarktung oder auch zur Mieterselbstauskunft sollen nicht nur Beiwerk sein, sondern Immomio zu einer umfassenden Dienstleistungsplattform für die Wohnungswirtschaft machen. Aktuell ist Immomio immerhin schon eine Multi-Use-Plattform.
• Wohnungshelden – Das PropTech aus München digitalisiert den Vermietungsprozess für die Wohnungswirtschaft und war eines der ersten Unternehmen, das im Accelerator-Programm Blackprint Booster gefördert wurde. Das PropTech wurde mittlerweile von Aareon übernommen und bildet zahlreiche für die Vermietung relevante Schritte ab, vom Einstellen neuer Angebote auf den Immobilienportalen über ein Terminmanagement sowie eine Selbstauskünfte inklusive Bonitätsprüfung für Wohnungssuchende bis hin zum Vertragsabschluss. Damit gehört Wohnungshelden bereits in den Bereich der Universal-Plattformen.
• Wunderflats – Die Plattform vermittelt möblierten Wohnraum und richtet sich in erster Linie an Unternehmen, die für einen begrenzten Zeitraum Unterkünfte für ihre Mitarbeiter benötigen. Damit ist Wunderflats eine Single-Use-Plattform, ebenso wie vergleichbare Mitbewerber wie zum Beispiel Homelike.
• EverReal – Das Unternehmen aus München digitalisiert den kompletten Vermietungsprozess, von der Erstellung eines Exposées bis hin zum Aufsetzen eines Mietvertrags, und auch den Verkaufsprozess. EverReal ist damit eine Multi-Use-Plattform.
• Maklaro – Die Plattform für den Verkauf von Immobilien wickelt den Immobilienhandel komplett digital ab: von der Datenaufnahme der Objekte über die Erstellung eines Verkaufsexposés und die Organisation von Besichtigungsterminen bis zum Vertragsabschluss. Die Hamburger sind damit eine Multi-Use-Plattform.
• Housy – „Tinder für Wohnungssuchende“ lautet die Überschrift eines Zeitungsartikels über das Berliner Unternehmen. Housy bringt Mieter und Vermieter nach dem Datingprinzip zusammen: Beide Seiten machen auf der Plattform ihre Angaben und werden mithilfe eines Matching-Algorithmus zusammengebracht. Mit diesem Geschäftsmodell ist Housy eine Single-Use-Plattform.

Plattform für digitale Services fürs Wohnen

• FacilyLife – Das Gemeinschaftsprojekt von Apleona und IBM ist für die Nutzer via Webbrowser und Smartphone-App aufrufbar und stellt Personen, die den von Apleona verwalteten Gebäuden arbeiten, verschiedene Informationen für das tägliche Leben zur Verfügung. Dazu gehören aktuell Wetterdaten und Echtzeit-Verkehrsdaten. APIs von Drittanbietern sind branchenübergreifend integrierbar, so dass das Angebot stetig wachsen kann. Derzeit ist FacilyLife eine Multi-Use-Plattform.

Plattform für Modernisierungsmaßnahmen

• Doozer – Das Unternehmen betreibt eine Online-Plattform für die Vermittlung von Handwerksleistungen. Zur Zielgruppe von Doozer zählen Wohnungsunternehmen, Immobilienverwalter, Asset-Management-Gesellschaften, Genossenschaften und Kommunen. Doozer ist eine Single-Use-Plattform.

Asset-Management-Plattform

• Architrave – Das Startup erleichtert Unternehmen der Wohnungswirtschaft die Archivarbeit: Übergabeprotokolle oder auch neue Grundrisse einer Immobilie werden von der Architrave-Software automatisch erkannt und in den richtigen digitalen Ordner einsortiert – eine Arbeitserleichterung besonders für Unternehmen mit großen Beständen. Die Software arbeitet mittels neuronaler Netze, also einer Form künstlicher Intelligenz (KI). Damit ist Architrave eine Single-Use-Plattform, ebenso wie vergleichbare Mitbewerber wie zum Beispiel Evana, und Drooms.

Plattform für Facility Management

• Minol Connect – Minol Connect gehört zum Unternehmen Minol und vernetzt zahlreiche Immobilien-Messgeräte miteinander: Heizungsgeräte, Warm- und Kaltwasser-Installationen sowie Rauchmelder. Die gemessenen Daten sind für Verwalter und Eigentümer über eine Cloud speicher- und lesbar. Eine technische Anbindung an das Minol-Mieterportal ist möglich. Damit ist Minol Connect eher eine technische Plattform und ist eine Single-Use-Plattform. Ähnlich sieht es bei weiteren Anbietern aus, z. B. comgy, die herstellerunabhängig zahlreiche Verbrauchszähler und -sensoren digital auslesen.
• Facilioo – Zusammen mit dem etablierten Energiedienstleister Ista hat das Berliner Startup eine branchenübergreifende offene Immobilienplattform ins Leben gerufen. Mit der Plattform, die auch weiteren Dienstleistern und Services offen steht, sollen alle Prozesse rund um die Bewirtschaftung einer Immobilie abgebildet und vereinfacht werden. Damit ist Facilioo auf dem Weg zu einer Universal-Plattform.

Plattform für digitales Mietermanagement

Allthings – Die Plattform für digitales Mietermanagement aus Basel rüstet Immobilien mit einer eigenen Service-App aus und ermöglicht eine optimale Kommunikation zwischen Verwalter und Mieter. Zu den modular wählbaren Features gehören zum Beispiel eine digitale Mieterakte, ein Anbindung an ein Handwerker-Portal und eine ERP-Anbindung. Allthings ist damit eine Multi-Use-Plattform, ebenso wie vergleichbare Mitbewerber wie zum Beispiel Casavi, Animus und Cunio.

Plattform für Zutrittsmanagement

KIWI – Mit dem digitalen Schließsystem von KIWI können Immobilien-Mieter und -Eigentümer sämtliche Türen, die an das System angeschlossen sind, mit einer Smartphone-App oder einem Transponder öffnen sowie Zutrittsrechte an Dritte vergeben. Hausverwalter können zudem die Türen aus der Ferne über eine Webanwendung verwalten und für z. B. Dienstleister auf Knopfdruck öffnen. Verwalter ersparen sich mit dem System ein aufwändiges und kostspieliges Schlüsselmanagement. KIWI bietet eine offene API-Schnittstelle an und ist somit in andere Plattformen integrierbar. Bereits integriert wurden zum Beispiel die Handwerker-App von Aareon, der SAP-basierte Service von Datatrain oder auch die digitale Service-Plattform von Allthings. KIWI ist mit der Möglichkeit, Türen für alle Nutzer zu öffnen und zugleich zu verwalten eine Single-Use-Plattform.

Was sollten Wohnungsunternehmen beachten, wenn Sie sich für die Einbindung in eine Plattform entscheiden?

Der digitale Wandel, in dem sich die Wohnungswirtschaft derzeit befindet, macht es notwendig, in ein anpassungsfähiges System zu investieren. Die Bedürfnisse von morgen können heute zwar noch nicht vollends antizipiert werden, der Weg für kommende Lösungen sollte allerdings frei bleiben. Konkret bedeutet dieses: Bestehende Infrastrukturen sind idealerweise flexibel und ausbaufähig. Die Einbindung von weiteren Drittanbietern über technische Schnittstellen kann nur der erste Schritt sein. Möglichst flexible technische Architekturen machen eine Anpassung an kommende Bedürfnisse erst möglich.

Die Einbindung in bestehende ERP-Systeme sorgt dafür, dass das System schlank bleibt und flüssig arbeitet. Dadurch wird zudem eine doppelte Datenpflege vermieden, die zeitaufwändig ist und zugleich Datenressourcen „frisst“.

Die Einbindung in ein anderes System muss nicht nur nach außen gut kommuniziert werden, sondern auch nach innen: Die eigenen Mitarbeiter, die mit dem System arbeiten sollen, sollten die Funktionen möglichst intuitiv bedienen können. Dieses gilt auch für die weniger digitalen Funktionen. Denn wer die Mitarbeiter außen vor lässt, also nicht „mitnimmt“, hat einen wichtigen Schritt in Richtung Digitalisierung verpasst.

Grundsätzlich gilt, wie natürlich sonst auch: Hinter der Plattform sollte ein sinnvolles Geschäftsmodell stehen, ebenso wie ein einfaches Vertragsmodell, das transparent ist und Potential für beide Vertragsparteien lässt.